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【文/施絢傑 攝影/邱添榮】由於高房價引發民怨，此次總統改選，兩黨不得不正視相關現象及議題；不動產實價課稅，才成為此次選戰攻防戰的重點之一。台灣不動產稅制稅基與實價差距甚大的現狀，其產生原因或背景到底為何？推動實價課稅，對你我一般老百姓又會造成什麼影響？

雖 說八月以來，國內房市因為兩度受到國際股災衝擊，而轉呈高檔盤整，市場交易量更是自奢侈稅話題發酵後便持續萎縮。不過一旦拉長時間看，從九八年中開始的這 波房價漲勢，至今其實還沒有真正停歇的跡象。而造成這波比九三至九七年更大幅度漲勢的推手，其實就是海外資金回流；而始作俑者則是政府調降遺贈稅率，從原 本的百分之五十，大幅調降到百分之十。

資金回流是一回事，拿來買房子也無可厚非；但您可曾想過，何以海外台商、華人等富商階級，將資金匯回台灣後，會大量拿來買進都會區房市，結果造成房價持續墊高，以致讓本地人愈來愈負擔不起房價？

海外資金回流，卻大舉進入房地產、推升房價，引發民怨；箇中關鍵在於，稅基與實價存在極大差距，產生龐大的節稅空間。(圖為大安森林公園與豪宅)

表面上，這是華人『有土斯有財』觀念導致的置產行為，或基於保值抗通膨而做的財務規劃。但實際上，台灣不動產稅制，或說稅基偏差，產生的可避稅空間，才是他們將匯回資金，大筆拿來買台灣都會區不動產的關鍵因素。

的確，在媒體近年大陣仗報導下，現在多數人知道，不動產相關稅賦的稅基，和實際交易價格有著明顯且大幅之落差。不過可能多數人還是不清楚，到底差距是有多大。

根據官方說法，基於這幾年房價持續墊高，產生稅基與實價差距擴大之問題，在交易行為衍生的土地增值稅方面，其稅基公告現值，近年已調高至平均交易實價的八成左右；地價及房屋稅的公告地價與評定現值，也持續進行檢討，像北市的豪宅稅，就是針對價位較高房地產所做的『調整』。

不過，實際情況絕非如此單純。土增稅、地價稅及房屋稅稅基之調整，只是不動產稅制問題的冰山一角；土增稅是不動產交易時才會產生，地價及房屋稅則屬經常性稅捐。但這幾年真正帶動都會區(主要是大台北一線區)房價上漲的，其實是移轉贈與產生的避稅空間，所直接或間接帶動。

目 前台灣有關遺產、贈與部份之稅負，如果標的物是不動產，根據規定，可按『最低不低於公告地價加房屋評定現值之總和』報稅。而根據實務界人士透露，大台北房 地產交易實價與上述稅基總和之差距，平均約是四到五倍；也就是，假如交易實價是一千萬，則移轉贈與之稅基計算，平均只有兩百到兩百五十萬左右。

如 此大比例的落差，使得海外華人或台商在將資金匯回台灣後，肯定會拿來購置都會區，特別是大台北房地產。因為，手中資產終究會有部份移轉給親屬；與其購買其 他財貨是按實際價格課稅，透過不動產進行移轉贈與，則能省下大筆稅金。九八年政府調降遺贈稅率，當然更進一步誘發此類買盤。

不僅如此，當時除稅率調降外，免稅額也以『因應物價變動』之由調高；遺產稅部份，免稅額從原本的七百萬調高到一千兩百萬，贈與稅免稅額則調高一倍至二二○萬。

根 據從事相關業務的土地代書透露，自政府九八年調降遺贈稅率及提高免稅額度後，他們的相關業務暴增了四到五倍。這當中固然不少是衣錦返鄉，買棟豪宅犒賞自己 或家人，但中間多少還是有上述的節稅考量；根據推估，這兩年台北市房市買盤中，多半都帶有這種(節稅)目的，尤其是豪宅。

這樣的背景及購置目的，主要考量自然不是購入價格是否符合區域行情，而是移轉贈與後可省多少稅；而其衍生的結果是，這些將海外資金匯回台灣買房地產者，往往是以高於過往區域行情的價位買進，這樣當然帶動周邊其他物件價格隨之墊高，再一路造成全面性跟漲。

接 著，就變成我們現在看到的現狀：房價持續上漲、墊高，庶民消費力完全跟不上，愈來愈多人買不起房子，最後引發民怨，政府不得不做回應；先是央行祭出選擇性 信用管制，接著是合宜、社會宅，然後就是造成今年第二季後交易急凍的奢侈稅。而目前總統大選，兩邊陣營分別打出居住正義或實價課稅牌，也是基於這樣的發展 脈絡，所產生之必然結果。

對於這兩年來房價上漲的『真相』，其實國內知名財稅學者，也是馬政府上任後揭櫫之第三次賦稅改革會議副召集人，政大財稅系名譽教授曾巨威，早在馬政府決議調降遺贈稅率之初，就已預見。

當 時曾巨威就極力反對，在無任何實質配套之前提下，貿然調降稅率。他直言，目前的房價問題，其實是馬政府自己造的業；他分析，資產階級甚至可透過若干操作， 做到一毛(稅金)都不用繳；比如一億房地產，貸款五千萬後再移轉，此時受贈者帳面上反而是揹債五千萬，扣掉受贈的不動產稅基兩千萬，最後還等於負值三千 萬，這下便完全不用繳交贈與稅。

不過世間事物，冥冥中似乎自有定數。曾巨威坦言，如不是事情發展至此，或許台灣的(不動產)稅制改革，不會有目前的民氣可用，迫使兩黨陣營必須面對，並提出改善方法。

上月某房仲業調查便顯示，多數受訪民眾認為，如果只有推行實價登錄，但不以此為稅基，就是政見空包彈。不過曾巨威卻認為，目前所形成的民意氛圍，其實有些『危險』。

當媒體報出帝寶住戶每年繳的地價、房屋稅，和你我(須繳者)差距如此小的時候，『全面實價課稅』確實變成理所當然，甚至是解決高房價現象的重點或唯一處方。不過從財稅專業及參考國外實際制度的角度，事情沒那樣簡單。

政大財稅系名譽教授曾巨威指出，真正符合租稅公平及專業的(不動產)實價課稅，是針對交易所得以及贈與移轉行為，持有稅則不需，也不宜以實際交易價格課徵之。

目前台灣的不動產稅目分為三大總類：第一是所得稅，是有所得才課，台灣特有的土增稅就是此類；第二、持有(財產)稅，為經常性稅負，如地價及房屋稅，第三是流通交易稅，只要發生任何(不動產)所有權之轉移，就要課徵，如契稅或剛上路不久的奢侈稅。

就 學理上看，真正須按實際(交易)價格課徵的，實是第一及第三項，也就是所得及流通(移轉)稅。至於持有稅，一般是視其所需進行稅基調整，概念上較接近所謂 的市價。曾巨威表示，目前的地價及房屋稅基，固然和實際市價仍有差距，但在稅制學理上比較沒有問題，不需進行大幅變動，僅需針對稅基做適度調整。

再說得簡單些，假設一棟三十年的老屋，今天賣出，價格比當初買進時高，就會產生所得，這時的所得，當然是按實際交易價格計算後課稅；如果是單純移轉行為，也該以實際交易價格為稅基。但是自用持有部分，則須考量其屋況、折舊率等因素，並不適宜以實際交易價格課稅。

不 過這時問題就來了。中華民國是基於國父孫中山創立的三民主義立國，而在不動產稅制上的體現，就是『房地分離課稅』。這是當時時代背景之故；富有階級幾乎都 是因炒地、擁地致富，因此國父特別將土地切割開來單獨『對待』。這個思考的立意是好的、神聖崇高的，但卻因為執行方式不當，反而使得結果和制度設計原意漸 行漸遠，甚至是完全違背。

曾巨威分析，稅基與實價差距太大，只是執行方式失當的結果。真正的問題，一來是房地分離課稅，但更大關鍵則是，官方無法取得交易資料。

台灣房地分離課稅，有其時代背景，或說政治因素，因此每每談到這方面的改革時，執政者就會搬出國父這個『神主牌』，接著就被無限上綱到憲法層次，最後不了了之。然而後者，純粹是官方自身造成的結果。

為 了要實踐國父遺訓之單獨處理土地問題，官方恪守房地分離課稅原則，但卻因為無法取得、掌握實際交易資料，結果變成按民間上報的交易資料(房地合一)，自行 切割(為房屋及土地價格)，然後透過每次的不動產評議委員會，做所謂的調整或訂定(如售屋所得額度標準)。曾巨威不客氣地說，這叫一連串造假；這使得租稅 制度喪失設計原旨，而且和『國父遺教』完全相左，也因為稅基與實價愈差愈大、形成節稅空間，造成大台北房價易漲難跌之結果。

然而，房價狂飆之責任，絕非富人階級可承受之重。曾巨威坦言，今天換成是他自己手中有上億資產，也會依樣畫葫蘆、規劃避稅。事實是，責任十之八九是在稅制，還是在設計與執行問題制度的掌權者身上。

當然，目前高房價現象下之民意所趨，因此這次總統暨立委大選，兩邊陣營已無法迴避『實價課稅』或不動產稅制改革之議題。但目前為止，兩邊都在打迷糊仗，對於推行(稅改)的方法或細節，都沒有給個清楚交代。

馬政府目前強力推動實價登錄，上述的價格資訊(無法取得)部分，看似有解；但財長目前說法是，實價登錄不等於實價課稅，且尚無打算實施。至於結構、制度性問題，也就是課稅從房地分離改為合一，則更是『茲事體大』，短期內也沒有改變的打算。

至於選舉操作方面，目前馬陣營僅承諾『自宅不加稅』，另一與稅制相關的空地稅，則和上述問題八竿子打不上關係。民進黨這邊看似正面回應實價課稅議題，但也僅簡單拋出『非自宅交易實價課稅』，其他配套變革，則都擺到中長期政綱去，同樣是避重就輕。

無 可否認地，遺贈稅率調降，的確間接造成都會區房價狂飆；然反過來說，也使不動產稅制的老問題獲得突顯，民眾開始認識、注意及重視。因此曾巨威呼籲，民眾此 時應該給執政黨更大壓力，逼使他們在握有執政資源下，至少先做些小幅改革，如此一來，無論未來政權誰屬，不動產稅制都將步入改革正軌，也就是在有實際交易 價格資訊之下，房地合一課移轉及(交易)所得稅。

那麼，這所謂小幅改革又是什麼？曾巨威的建議是，第一、一年內(不動產)交易行為，有所得者以房地合一之實價為稅基，課徵所得稅；如果奢侈稅都能做得到實價課徵，房產交易所得當然也可以，而且一年內轉手交易的量有限、影響面小，更可作未來更大規模改革的實驗參考。

第 二、過去因為稅率五十％，因此遺產繼承免課土增稅，但現既已調降為百分之十，就該回歸所得即須課稅之精神，也就是復課土增稅。第三，原制度設計上，贈與稅 率比遺產稅稍高，是為避免生前先脫產規避遺產稅；如今兩者稅率都調降為十％，已失去原制設計的精神，因此應將贈與稅率調回略高於遺產稅率。

曾 巨威強調，這三項變革之建議，以目前國民黨依然完全執政的情形，推展難度不高，影響層面也不大，但卻可藉此檢視，執政者是否真的願意面對問題、戮力改革。 至於房地分離課稅的『神主牌』，以目前投資(致富)工具千百種，早就不限土地一項的現狀來說，的確也失去其時代背景，也早就到了可檢討改革的時間點。

真正符合公平正義的實價課稅，對大多數只擁有一棟房的庶民來說，影響極為有限。

台灣不以實價課徵交易所得，及移轉贈與行為(流通稅)這兩項，的確是不動產稅制之長年病灶。這兩年馬英九調降遺贈稅率，造成海外資金回流，結果在缺乏配套下，更是大比例流入大台北不動產(移轉贈與節稅)，間接造成房價狂飆。

現 在木已成舟，即便立即採實價課交易及所得稅，也不見得會見到房價修正；說得更精準些，房價要趨於合理化，不可能光靠實價課稅就達成。但反過來說，租稅制度 的重要精神是社會公平正義，因此無論基於改革不公不義現狀，及導正遊戲規則的角度，不動產交易所得及移轉行為採實價課稅，仍是台灣租稅制度改革、不動產市 場健全發展，乃至奠定社會穩定發展基石的必經之途。

而針對實價課稅議題，我們會聽到，這將導致全民加稅，甚至房市崩盤、經濟受影響等說 法。但是根據以上分析，只要不是靠買賣賺價差獲利，或沒有拿不動產為工具，透過贈與行為進行節稅者，則影響是微乎其微；也就是，真正符合租稅專業學理及社 會公平的不動產實價課稅改革，對只擁有一棟自用房屋的廣大庶民來說，並不會任何實質影響，加稅的機率接近零。

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