莊孟翰:明年房市多空交戰

2013/12/29

【聯合報╱淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰】
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰

2013年房地產市場雖歷經奢侈稅2年到期,大量新成屋釋出市場,加上財政部不斷加強查稽預售屋紅單轉手與買賣交易逃漏稅,央行更針對高房價提出金融機構風險控管、課稅抑制炒作、興建合宜住宅、推動捷運延伸工程、不動產實價登錄與管理預售屋交易等所謂「打房六帖藥方」。

但整體而言,今年房價依舊呈現緩和上漲趨勢,導致最近各相關調查報告對明年房市多、空,以及是否為良好購屋時機等觀點,其實差距不大,一般民眾還是看得「霧煞煞」。

由於美國聯準會決議量化寬鬆措施(QE)逐月減碼百億美元,不過也重申維持低利環境,因此,一般專家學者皆認為對房地產市場影響不大,但2014年整體政經情勢仍有不少變數,無論購屋自住者或投資者,都該小心謹慎,明年也有以下發展趨勢值得追蹤觀察。

一、市場反轉漸趨明顯:整體市場長期超額供給,加以房價飆漲早已超過一般民眾負荷,尤其適值美國QE將逐月減碼,一旦利率逐漸提高,市場景氣反轉是必然趨勢,2014年正是關鍵的一年。

二、北中南房價差異過大:以2013年第3季國泰建設公布的預售房價來看,台北市每坪中位數房價85.44萬元,新北市、桃園、台中市、台南市與高雄市分別為39.14萬元、23.35萬元、18.95萬元、15.87萬元與18.47萬元,如再就台北市與高雄市加以比較,差距竟然高達4.63倍,除一般民眾普遍抱怨房價太高外,北中南差距及其對產業發展的影響,亦是相當值得關切的一大議題。

三、市場偏向自住、中低總價、中小坪數為主:購屋動機將逐漸由投資、投機轉為自住、換屋,而景氣逐漸趨緩,市場交易也將逐漸從預售屋轉向新成屋、中古屋與土地,十年多頭行情即將結束之際,產品定位也將逐漸由大坪數轉為中、小坪數,在房價不斷攀升、薪資所得一再倒退下,一般購屋者只能退而求其次,以中低價位為考量,若產品脫離以上自住需求,恐陷入難賣的困境。

四、特殊產品仍有發展性:M型社會愈來愈明顯,炫耀性的區隔產品價格將再創新高,其中尤以豪宅最為明顯,商用不動產則隨著國際化以及兩岸關係改善漸受青睞,其中又以商辦、店面為主,政府大力推動資產活化,加上地上權可分割的前提下,地上權產品將逐漸嶄露頭角。

五、政府稅負會更重:近年主管機關不斷加強查緝逃漏稅,加上2014 年1月1日又將大幅調高土地公告現值,影響所及,持有成本與交易成本必將大幅提高。

近年影響房價之主要因素不外大幅減稅與資金行情,未來房價是否能夠獲得控制,仍有賴政府政策是否能夠有效管制外來需求而定。



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