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最近不論國內國外主流財經媒體，都關注到房地產泡沫化的議題，像是美國CNBC新聞以及台灣經濟日報等，而且幾家金融研究機構不約而同，將泡沫破滅的時間點都指向2015年，末日博士羅比尼也警告，全球有18個國家或地區正出現房市泡沫跡象。

房市泡沫化在近幾年已經是個老掉牙的問題，且已變成一個類似狼來了的問題，到底是房市泡沫會破掉？還是專家學者的眼鏡先跌破？時間很快就可以證明。

大家都知道近幾年來各國的量化寬鬆（QE），已造成世界各地都是低利及資金亂竄的局面，這不只引發台灣房地產持續上漲，世界各主要城市的房價也都漲勢驚人，導致抗議高房價聲浪不斷出現，各地政府也因而不得不祭出大同小異的打炒房措施，但是打壓的力道宛如杯水車薪，房價越打卻越漲越高，更讓人擔心所謂的房市泡沫越吹越大，到時泡沫破掉之時整體連鎖效應會更驚人！

因此有識之士、專家學者早就提出警告或大膽預測房市泡沫化的時間點，像是大陸的獨立經濟學家謝國忠數度預測中國房市泡沫破滅；台灣的張金鶚教授幾年前就勸人不要買房子，因為房價即將破盤；另外像剛拿到諾貝爾經濟學獎的席勒也提出警告；最近巴克萊（Barclays Plc）更預測，2015年底前香港整體房價恐會下滑30%；國內的台經院也指出，2015年台灣房價將是反轉的關鍵時刻。

彷彿一幅世界末日即將來到的景象，但是為什麼到現在這波房市景氣周期這麼久了，房市還是沒有破滅，倒是學者專家的眼鏡已經跌破一地，這其中最大的錯誤，是拿過去的經驗套用到現在的景氣上面，但是現在的景氣環境跟過去已大相逕庭，如果不做修正，再多的眼鏡也不夠破。

就拿學者專家最喜歡講的幾個房市泡沫化指標來看，房價所得比也就是所謂的購屋痛苦指數，台灣老早就超過合理的五至六倍，而且還年年創新高，不是說所得沒有增加、所得追不上房價漲幅？但是房價所得比不斷創新高，還是吸引一堆人在買房子，最主要是平均所得的觀念看不出市場上資金的動能強弱，以及民眾購屋的心理面。

另一個是指標是房價租金比，這個指標台灣在國際排名是敬陪末座，也就是說，以租金來養房子時間最久，但為什麼這麼低的誘因還是阻擋不了買屋的意願呢！主要是利率也太低了，加上這幾年來房價的漲幅都頗大，放個幾年賣掉都有不錯的價差可賺，當然吸引保守買家的青睞。

空屋率也是學者們拿來判斷房市是否泡沫化的重要指標，只是國內空屋率以行政院主計處的調查早就破表，空屋量更是達到156萬戶的驚人數字，但是最近營建署卻告訴我們空屋沒有這麼多，只有86.3萬戶，這不只是讓學者的擔心變成多慮，更讓市場放下戒心，認為空屋並不如想像中嚴重。

事實上，從上述的指標來看，比照過去歷史經驗，台灣房市早就泡沫破滅掉了，而且應該要破好幾次了，到目前來看反而是學者的眼鏡跌破一地，所以現在要做預測的人都比較聰明了，將時間押後到2015年，這一兩年的市場變壞的機率高，變好的機率低，或許學者就要猜中囉！因為從來沒有一個市場只有漲沒有跌的，只要持續押寶空方總有一天會猜中的！

（作者是天時地利不動產顧問公司總經理）