文／范世華

今年的第一個上班日，土銀董事長王耀興就到立法院接受財委會的質詢，院會之中表示今年（2014年）土銀的房貸放款餘額將是零成長。

由於房屋貸款屬於銀行融資授信的主要業務，特別是以不動產做為抵押擔保借款的授信業務，其金額和比重都算是占居銀行獲利來源當中極為重要的一個部位，因此針對台灣金融業的不動產授信龍頭土銀表示對於房貸業務的保守預估，就連合庫與華南銀行都同樣表示2014年的房貸也將是零成長，有人就會解讀是不是房市買氣動能就要告終結束了？

針對此一問題，我以本身在銀行主辦過房貸業務與授信統計的實際經驗，來為大家分析此一數據增減的意義，究竟該怎麼看～

房貸放款餘額該如何解讀？ (好房News記者 陳韋帆/攝影)

銀行既有授信餘額減少本是正常，資產通膨新增餘額則是常態

以貸款餘額的數據統計，正常在沒有貸款的新增案件下，在不增加銀行房貸部位的授信餘額情況下，放款餘額本來就會隨著既有客戶逐月逐次的「本息定額攤還」，在部分本金償還的結構當中而使放款授信餘額自然遞減。

所以銀行想要維持放款餘額不變，保持房貸放款部位的餘額不能減少，那麼就必須要有新增案件，才會和自然還款的放款餘額遞減數字相互抵銷，這就表示維持不變的水準，實際上還是要有一定新增房貸案件的「目標」要做才行。

因此解讀銀行房貸放款餘額的增減，真正嚴格講起來，它和房市的好壞並沒有絕對性的關聯，不動產的授信餘額，代表銀行因不動產的擔保設定抵押而 ”借出去” 的錢，不代表房價真正的市值，拿來當成房市景氣的指標其實有些過分牽強！因為銀行授信業務，受市場性的競爭或價格的影響，恐怕還不如政策上的一道命令，才真正具有決定性。

金融業務規模的影響因素，政策大過於市場

整體房地產的市值增加，如果銀行並沒有跟著去調整授信之條件，放款金額還是不變，銀行房貸部位的授信餘額也不會增加，可是原本針對房貸的融資限額，從放款成數的八成降到七五成、七成降到六五成，那麼整個不動產授信的房貸業務年增率，則是隨著政策因素自然而然就是掉5%，而這少掉的5%，和房價、市值……以及銀行彼此間的競爭是沒有任何關係的。

可想而知，如果政策性調控房市，並且對於不動產融資授信的條件不斷壓抑，在這樣的環境限制之下，房貸放款餘額應該減少卻未減少，那麼這個彌補房貸授信缺口的潛在數額、支撐市場的力量仍然是非常龐大的！

房貸業務規模，受限法令風險控管

其實總歸房貸餘額的變化，未來不論房價漲跌，房地產每一年還是都會有新建、新購的市場交易，不論多寡，隨著通貨膨脹與融資相對資金需求的市場金融環境下，只要房市有交易，房貸餘額還是會年年往上增加的，將它視為房市指標真的沒意義。（統計自民國79年以來，即使房市一路低迷至SARS期間，銀行房貸餘額也都是持續增加，未曾倒退過！）

因此解讀今年房貸餘額零成長，最主要的原因是銀行授信風險部位的法令限制，受限於不動產放款總額不得超過存款總額的30%，現況其實是大家都不願意把錢存到銀行裡，存款總額不增加，放款餘額當然也動不了。

而總體經濟的ＧＤＰ成長率，代表著民眾總體財富增加的多寡，若因為經濟成長大家有賺到多餘的錢，就會進到了銀行存款帳戶裡，那麼因為通貨的增加，存款增加，銀行的存放比率自然就能放寬使房貸的放款餘額增加了。

倘使各行庫都預估房貸的年增率為零，那麼大概只有兩種原因：一個就是他們預估今年的經濟成長並不樂觀；另一個是他們並不打算以升息來做為增加存款的總額。

經濟仍然不成長、市場維持低利率，所以房市呢？

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